- Ситуация: управляющий хочет описать общее имущество дома
- 📚 Что говорит закон об общем имуществе МКД
- Ст. 36 Жилищного кодекса РФ — что принадлежит всем собственникам:
- ❌ Почему управляющий НЕ может описать подъезд, крышу или подвал
- 1️⃣ Это не имущество должника
- 2️⃣ Собственность — общая долевая
- 3️⃣ Запрет на выдел доли
- 4️⃣ Имущество необходимо для эксплуатации дома
- ⚖️ Судебная практика: что говорят суды
- Позиция Верховного Суда РФ
- Арбитражная практика
- Единственное исключение
- 🛡️ Что делать, если управляющий уже пришел
- Для соседей (других собственников):
- Шаг 1. Потребуйте документы
- Шаг 2. Объясните, почему он не прав
- Шаг 3. Сошлитесь на закон
- Шаг 4. Если управляющий настаивает
- Для должника (вашего соседа):
- Что может войти в конкурсную массу:
- Что НЕ может войти:
- 📊 Как управляющий может реализовать долю должника в общем имуществе?
- Единственный законный способ:
- 🚨 Что делать, если управляющий уже включил общее имущество в опись?
- Шаг 1. Обжаловать действия управляющего
- Шаг 2. Привлечь других собственников
- Шаг 3. Обратиться в прокуратуру
- Шаг 4. Обжаловать оценку
- ✅ Итоговый чек-лист: что можно и нельзя
- 💡 Рекомендации для жильцов МКД
- 📞 Куда жаловаться
- 💎 Главный вывод
Ситуация: управляющий хочет описать общее имущество дома
Представьте: к вам приходит финансовый управляющий и заявляет, что будет описывать подвал, чердак, инженерные сети, поскольку ваш сосед-должник имеет долю в праве на общее имущество многоквартирного дома. Законно ли это? Разберемся.
📚 Что говорит закон об общем имуществе МКД
Ст. 36 Жилищного кодекса РФ — что принадлежит всем собственникам:
- Земельный участок, на котором стоит дом (с элементами озеленения)
- Крыша, чердак, подвал
- Лестничные клетки, лифты, коридоры
- Инженерные коммуникации (вода, отопление, электричество) за пределами квартир
- Несущие конструкции дома
Важно: Это имущество нельзя продать, подарить, обменять отдельно от квартиры. Оно всегда следует за правом собственности на квартиру .
❌ Почему управляющий НЕ может описать подъезд, крышу или подвал
1️⃣ Это не имущество должника
У должника есть доля в праве на общее имущество, но она не выделяется в натуре. Нельзя продать конкретную лестничную клетку — это технически невозможно и незаконно .
2️⃣ Собственность — общая долевая
По ст. 290 ГК РФ общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. Даже если у должника есть доля, выделить ее без ущерба для других невозможно .
3️⃣ Запрет на выдел доли
Ст. 36 ЖК РФ прямо запрещает выдел доли в общем имуществе. Это значит, что суд не может обязать продать «часть подвала», а покупатель не сможет ею пользоваться отдельно от квартиры .
4️⃣ Имущество необходимо для эксплуатации дома
Если бы управляющий продал часть инженерных сетей, дом остался бы без воды или отопления. Это противоречит публичным интересам .
⚖️ Судебная практика: что говорят суды
Позиция Верховного Суда РФ
ВС РФ неоднократно указывал: общее имущество МКД не подлежит включению в конкурсную массу, если оно не может быть выделено и продано отдельно .
Арбитражная практика
Суды отказывают управляющим в требованиях:
- Включить долю в общем имуществе в конкурсную массу
- Продать чердак или подвал на торгах
Единственное исключение
Если должнику принадлежит помещение, зарегистрированное как нежилое, но фактически входящее в состав общего имущества, могут быть споры. Но это редкость.
🛡️ Что делать, если управляющий уже пришел
Для соседей (других собственников):
Шаг 1. Потребуйте документы
- [ ] Удостоверение финансового управляющего
- [ ] Определение суда о банкротстве соседа
- [ ] Постановление о привлечении оценщика (если есть)
Шаг 2. Объясните, почему он не прав
Скажите спокойно:
«Уважаемый управляющий, общее имущество МКД принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Выдел доли в натуре невозможен. Доля должника следует судьбе его квартиры. Если вы продадите его квартиру, покупатель автоматически получит и долю в общем имуществе. Отдельно ее продать нельзя. Это подтверждено ст. 36 ЖК РФ и постановлениями Верховного Суда.»
Шаг 3. Сошлитесь на закон
- Ст. 36 ЖК РФ — общее имущество не подлежит отчуждению отдельно
- Ст. 290 ГК РФ — общая долевая собственность
- Ст. 446 ГПК РФ — имущество, необходимое для проживания (косвенно защищает)
Шаг 4. Если управляющий настаивает
- Не подписывайте никакие акты осмотра общего имущества
- Зафиксируйте факт прихода (фото, видео, свидетели)
- Напишите жалобу в СРО, где состоит управляющий
- Подайте заявление в суд о признании действий незаконными
Для должника (вашего соседа):
Что может войти в конкурсную массу:
- ✅ Сама квартира (если она не единственное жилье или если в ипотеке)
- ✅ Доля в общем имуществе — но только как часть стоимости квартиры при ее продаже
- ✅ Вещи в квартире (техника, мебель), кроме необходимых
Что НЕ может войти:
- ❌ Крыша, чердак, подвал, лестницы, лифты — как самостоятельные объекты
- ❌ Инженерные сети и коммуникации
- ❌ Земельный участок под домом
📊 Как управляющий может реализовать долю должника в общем имуществе?
Единственный законный способ:
Квартира должника → продажа на торгах → новый собственник → автоматически получает долю в общем имуществеТо есть:
- Доля в общем имуществе продается только вместе с квартирой
- Отдельно ее продать нельзя
- При расчете начальной цены квартиры оценщик может учесть, что она находится в МКД, но это не значит, что подвал оценивается отдельно
🚨 Что делать, если управляющий уже включил общее имущество в опись?
Шаг 1. Обжаловать действия управляющего
Подать жалобу в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, в порядке ст. 60 ФЗ «О банкротстве».
В жалобе указать:
- ФИО должника, № дела о банкротстве
- ФИО управляющего
- Какое имущество незаконно включено
- Ссылки на ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ
- Просьбу исключить имущество из описи
Шаг 2. Привлечь других собственников
Подать коллективную жалобу от имени всех жильцов — это повысит шансы.
Шаг 3. Обратиться в прокуратуру
Если управляющий явно нарушает закон, можно написать заявление о проведении проверки.
Шаг 4. Обжаловать оценку
Если оценщик включил стоимость общего имущества в оценку квартиры, можно оспорить отчет об оценке.
✅ Итоговый чек-лист: что можно и нельзя
| Что можно делать управляющему | Что нельзя |
|---|---|
| Описывать квартиру должника | Описывать подъезд, лестницы, чердак |
| Оценивать долю должника в праве на общее имущество (как часть стоимости квартиры) | Продавать общее имущество отдельно |
| Продавать квартиру должника (новый собственник получит долю в общем имуществе автоматически) | Выделять долю в натуре |
| Описывать личные вещи в квартире (кроме необходимых) | Забирать общее имущество у других жильцов |
💡 Рекомендации для жильцов МКД
- Проведите собрание собственников, выберите совет дома
- Оформите протокол о том, что общее имущество не подлежит отчуждению
- Предупредите управляющего письменно (заказным письмом) о позиции жильцов
- Действуйте сообща — индивидуально сложнее защитить права
📞 Куда жаловаться
- Арбитражный суд (в рамках дела о банкротстве) — на действия управляющего
- СРО арбитражных управляющих — на неправомерные действия
- Прокуратура — на нарушение прав жильцов
- Росреестр — если пытаются зарегистрировать права на общее имущество
💎 Главный вывод
Общее имущество многоквартирного дома — под защитой закона.
Управляющий не имеет права:
- ❌ Включать его в конкурсную массу отдельно
- ❌ Продавать подвал, чердак, лестницы
- ❌ Лишать других жильцов доступа к общему имуществу
Единственный легальный путь: продажа квартиры должника, после чего новый собственник автоматически приобретает долю в общем имуществе.
Если управляющий пытается действовать иначе — его действия незаконны и могут быть обжалованы.
«Общее имущество МКД — не актив должника, а элемент комфортного проживания всех соседей. Закон защищает именно такой подход» — из судебной практики.